Investmentopportunität
Immobilienhandel · Day Real Estate UG · Stand April 2026
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Investmentopportunität · Immobilienhandel
Musterstraße 12
38120 Braunschweig-Weststadt · 3 Zimmer · 2. OG
Wohnfläche75 m²
Baujahr1972
ZustandSanierungsbedürftig
StrategieImmobilienhandel
Danial Schinn · Day Real Estate UG · April 2026
Kaufpreis
145.000 €
1.933 €/m²
Gesamtinvestition (GIK)
230.259 €
inkl. Nebenkosten, Sanierung & Finanzierung
Gewinn vor Steuern
13.907 €
Realistisches Szenario
Übersicht
| Objekt | Musterstraße 12, 38120 Braunschweig |
| Typ | 3-Zi.-ETW, frei nach Ankauf |
| Wohnfläche | 75 m² |
| Stockwerk | 2. OG |
| Baujahr | 1972 |
| Sanierungskosten | 63.250 € |
Rentabilität
| Verkaufspreis (Realistisch) | 255.000 € |
| Gewinn (vor Steuern) | 13.907 € |
| Projektlaufzeit | 6 Monate |
| Gesamtinvestition (GIK) | 230.259 € |
| Strategie | Immobilienhandel |
| Fremdkapital (FK) | 179.068 € |
| Eigenkapital (EK) | 44.767 € |
Vollsanierung einer 3-Zimmer-Wohnung in 38120 Weststadt, Verkauf nach Sanierung an Eigennutzer-Familien. Einkauf unter Marktpreis für unsanierte Wohnungen, etablierte Handwerker-Pipeline und 15 % Sicherheitspuffer im Sanierungsbudget.
ObjektLage · Ist-Zustand · Foto-Dokumentation
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Objekt
Objektdaten & Ist-Zustand
Objektdaten
| Adresse | Musterstraße 12, 38120 BS |
| Lage | Weststadt, Nähe Kennedyplatz |
| Wohnfläche | 75 m² |
| Geschoss | 2. OG (von 4) |
| Vermietungsstand | Frei nach Übergabe |
| Baujahr | 1972 |
| Heizung | Gas-Zentralheizung, BJ 1998 |
| Energieeffizienzklasse | D (128 kWh/m²a) |
| Hausgeld / Monat | 220 € |
| Davon Rücklage | 65 € |
| Besonderheiten | keine WEG-Blocker |
Ist-Zustand (Ampel)
| Fenster (1972) | Erneuern |
| Heizung (1998) | Anpassen |
| Dach | OK (WEG) |
| Fassade | OK (WEG) |
| Stränge (1972) | Puffer |
| Elektrik (1972) | Komplett neu |
| Bad | Komplett neu |
| Küche | Neu |
Lage Braunschweig-Weststadt
Etablierter, familiengeprägter Stadtteil mit guter ÖPNV-Anbindung (Linie 1/2), Nahversorgung fußläufig, Grundschule und Kita in 400 m. Leerstand im Segment unter 2 %. Vergleichbare sanierte 75-m²-Wohnungen werden zwischen 3.200 und 3.600 €/m² gehandelt.
RentabilitätDrei Verkaufsszenarien — Live durchspielen
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Rentabilität
Szenarioanalyse — Drei Verkaufsszenarien
Konservativ
Verkaufspreis
216.750 €
2.890 €/m² · 75 m²
Gewinn vor Steuern
−24.890 €
9 Mon. · VP −15 %
Realistisch
Verkaufspreis
255.000 €
3.400 €/m² · 75 m²
Gewinn vor Steuern
13.907 €
6 Mon. · Basis
Optimistisch
Verkaufspreis
285.600 €
3.808 €/m² · 75 m²
Gewinn vor Steuern
42.318 €
5 Mon. · VP +12 %
Vollständige Kalkulation der Szenario-Profile
| Position | Konservativ | Realistisch | Optimistisch |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 145.000 € | 145.000 € | 145.000 € |
| Erwerbsnebenkosten | 15.585 € | 15.585 € | 15.585 € |
| Sanierung (inkl. Puffer) | 63.250 € | 63.250 € | 60.088 € |
| Finanzierungskosten | 10.124 € | 6.424 € | 5.235 € |
| Gesamtinvestition (GIK) | 233.959 € | 230.259 € | 225.908 € |
| Verkaufspreis brutto | 216.750 € | 255.000 € | 285.600 € |
| ./. Maklerkosten Verkauf | −9.207 € | −10.833 € | −12.133 € |
| Gewinn vor Steuern | −26.416 € | 13.907 € | 47.560 € |
Sanierungspuffer 15 % bereits in Sanierungskosten enthalten · Steuer 30 % UG-pauschal nicht abgezogen (vor Steuern)
AnkaufAufschlüsselung Erwerbskosten
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Ankauf
Ankaufskalkulation
Kaufpreis
145.000 €
1.933 €/m²
Erwerbsnebenkosten
15.585 €
10,75 % vom KP
Ankauf gesamt
160.585 €
2.141 €/m²
Detaillierte Aufschlüsselung
| Position | Berechnung | Betrag | €/m² |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | Vereinbarter Kaufpreis | 145.000 € | 1.933 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % auf Kaufpreis (Niedersachsen) | 7.250 € | 97 € |
| Notar & Grundbuch | 1,5 % auf Kaufpreis | 2.175 € | 29 € |
| Maklerprovision Ankauf | 3,57 % inkl. MwSt. | 6.160 € | 82 € |
| Ankauf gesamt | Kaufpreis + Nebenkosten | 160.585 € | 2.141 € |
Argumentation gegenüber Verkäufer: Marktwert für unsanierte 3-Zi.-Wohnungen Bj. 1972 in 38120 liegt bei 1.850–2.100 €/m² (Datenbasis: 14 Comparables 2024–2025). Unser Kaufpreis von 1.933 €/m² liegt im unteren Drittel.
SanierungGewerke einzeln editierbar · Live-Update
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Sanierung
Sanierungskalkulation
Sanierung netto
55.000 €
733 €/m²
+ Sicherheitspuffer 15 %
8.250 €
Reserve für Überraschungen
Sanierung inkl. Puffer
63.250 €
843 €/m²
Gewerke (editierbar)
| Gewerk | € | €/m² |
|---|---|---|
| Zimmer/Malerarbeiten | 320 € | |
| Bad (Komplett) | 187 € | |
| Elektrik (Komplett) | 107 € | |
| Küche (Anschlüsse + Fliesen) | 2.200 € / Stück | |
| Fenster (4 Stück) | 1.200 € / Stück | |
| Türen/Zargen (6 Stück) | 333 € / Stück | |
| Heizung-Anpassung | 0 € | |
| Sanierung netto | 55.000 € | 733 € |
| Sicherheitspuffer 15 % | 8.250 € | 110 € |
| Sanierung inkl. Puffer | 63.250 € | 843 € |
Benchmark Braunschweig (2024–2026)
| Niveau Ihres Projekts | Medium (~840 €/m²) |
| Vergleichbare Projekte | 7 dokumentierte Sanierungen |
| High-End Niveau | 685 €/m² (5 Projekte) |
| Medium Niveau | 324 €/m² (1 Projekt) |
| Hauptkostentreiber | Bad & Elektrik |
| Handwerker-Qualität | Bleta Innenausbau ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Bauleitung | Eigenbau Day Real Estate UG |
Datenbasis: 7 reale Sanierungsprojekte 2024–2026 · 4× F&F · 1× B&H · 2× Multi-Unit. Eigene Handwerker-Pipeline reduziert Risiko vs. Marktpreis um ~12 %.
Markt VerkaufComparables · €/m²-Preisband · Lage
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Marktanalyse Verkauf
Verkaufspreis-Findung & Comparables
Median 38120 saniert
3.450 €/m²
14 Comparables 2024–2025
Q25–Q75 Spanne
3.214–3.598 €
Interquartil-Range
Unser Ansatz
3.400 €/m²
255.000 €
Vergleichsobjekte (Top 5)
| # | Adresse | m² | VP | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| ★ | Subjekt: Musterstraße 12 | 75 | 255.000 € | 3.400 € |
| 1 | Beispielweg 4 (BJ 75, sanier. 2024) | 72 | 236.880 € | 3.290 € |
| 2 | Marienstieg 18 (BJ 70) | 78 | 269.100 € | 3.450 € |
| 3 | Saarstraße 7 (BJ 73) | 80 | 281.600 € | 3.520 € |
| 4 | Donaustraße 22 (BJ 71) | 70 | 224.980 € | 3.214 € |
| 5 | Maschstraße 14 (BJ 74) | 76 | 273.600 € | 3.600 € |
Karte 38120 Weststadt
Alle Comparables im Radius von 800 m. Subjekt liegt zentral im Cluster.
Markt MietePlan-B Buy & Hold · Cashflow-Absicherung
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Marktanalyse Vermietung
Plan B — Buy & Hold Vermietung
Median Miete 38120
12,80 €/m²
5 Comparables, kalt
Erwartete Miete
975 €/Mo.
13,00 €/m² × 75 m²
Cashflow nach Tilgung
+105 €/Mo.
Bei 80 % LTV, 5,5 % Zins
Mietpreis-Comparables 38120
| # | Adresse | m² | Miete/Mo. | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Goslarsche Str. 18 | 72 | 936 € | 13,00 € |
| 2 | Kennedyplatz 4 | 78 | 1.014 € | 13,00 € |
| 3 | Saarstraße 12 | 80 | 960 € | 12,00 € |
| 4 | Donaustraße 5 | 70 | 840 € | 12,00 € |
| 5 | Maschstraße 9 | 76 | 988 € | 13,00 € |
Plan-B-Argumentation: Bei Verkaufsstillstand > 12 Monate trägt Vermietung den Zinsdienst. Cashflow-positiv ab Monat 1 nach Sanierung.
Lage-Karte Mietmarkt
Mieter-Zielgruppe: Familien mit Kindergartenkindern (Kita 400 m), junge Berufstätige (TU BS 1,5 km).
FinanzierungStruktur · Konditionen · Sicherheiten
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Finanzierung
Finanzierungsstruktur
Eigenkapital
44.767 €
20 % auf GIK (LTV)
Darlehen
179.068 €
80 % auf GIK (LTV)
Gesamtinvestition
230.259 €
3.070 €/m²
Finanzierungsstruktur
| Position | Betrag | Anteil |
|---|---|---|
| Ankauf (KP + Nebenkosten) | 160.585 € | 71,7 % |
| Sanierung (inkl. Puffer) | 63.250 € | 28,3 % |
| Investitionsvolumen | 223.835 € | 100 % |
| Eigenkapital | 44.767 € | 20 % (auf GIK) |
| Bankdarlehen | 179.068 € | 80 % (auf GIK) |
| Zinsen Halteperiode | 4.924 € | |
| Bearbeitungsgebühren | 1.500 € | |
| Gesamtinvestitionskosten (GIK) | 230.259 € |
Konditionen-Erwartung
| Beleihungswert (geschätzt) | ~250.000 € (nach Sanierung) |
| LTV nach Sanierung | 71,6 % |
| Zinssatz erwartet | 5,5 % p.a. fix |
| Tilgungsstruktur | Endfällig oder 1 % Tilgung |
| Sicherheit | Grundschuld 1. Rang, Eigenkapital-Nachweis |
| Zinsbindung | 2 Jahre (Projektlaufzeit + Puffer) |
| Sondertilgungsrecht | Volltilgung jederzeit ohne VFE |
Sicherheitenpaket: 1. Rang Grundschuld 200.000 €, persönliche Bürgschaft Geschäftsführer, Mietzession (für Plan B).
ROIRendite-Bewertung · Live-Rechner
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Return on Investment
ROI-Rechner — Aus Investorenperspektive
ROI auf Gesamtinvestition (GIK)
6,0 %
über 6 Monate
GIK-Multiple
1,06 x
Verkauf netto : GIK
Sicherheitsmarge
5,7 %
Bis Break-Even
Vollständige Rechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis brutto | 255.000 € |
| ./. Maklerkosten Verkauf | −10.833 € |
| = Erlös netto | 244.167 € |
| ./. Gesamtinvestition (GIK) | −230.259 € |
| = Gewinn vor Steuern | 13.907 € |
| ./. Steuer (30 % UG-pauschal) | −4.172 € |
| = Gewinn nach Steuern | 9.735 € |
SensitivitätStress-Test · Verkaufspreis × Sanierung
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Sensitivität
Sensitivitätstabelle — Verkaufspreis × Sanierung
Gewinn vor Steuern (€) — Achsen in absoluten €/m²-Schritten
Lesart Achsen: Vertikal = Verkaufspreis €/m² (100 €-Schritte) · Horizontal = Sanierung €/m² (50 €-Schritte). Aktuell-Zelle dunkelgrün umrandet.
Gewinn > 25k € 10–25k € 0–10k € Verlust
Stress-Szenario: Bei VP −10 % und Sanierung +15 % bleibt Rohgewinn von ca. 0 € (Puffer ausgereizt).
ZeitplanPhasen · Cashflow-Timing · Tilgung
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Projektzeitraum
Projektzeitraum & Cashflow-Timing
Ankauf + Notar
Beurkundung
Sanierung
Handwerker · 3 Tranchen
Vermarktung
Makler · Besichtigungen
Verkauf & Exit
Notar · Tilgung
Phasenplan (6 Monate)
Monat 0 — Mai 2026
Notarielle Beurkundung & Übergang
Ankauf, Beurkundung, EK-Einsatz, Darlehensauszahlung Tranche 1 (Ankauf).
Monat 1–2 — Jun/Jul 2026
Sanierungsphase 1: Rohbau & Stränge
Rückbau Bad/Küche/Elektrik, neue Stränge, Vorinstallation, erste Bautranche.
Monat 3–4 — Aug/Sep 2026
Sanierungsphase 2: Bad, Elektrik, Fenster
Bad-Komplettsanierung, Elektrik-Endinstallation, Fenster-Tausch, Heizung.
Monat 4–5 — Sep/Okt 2026
Sanierungsphase 3: Maler & Boden
Wände/Decken streichen, Bodenbeläge, Türen, Endreinigung. Vermarktungsstart.
Monat 5–6 — Okt/Nov 2026
Vermarktung & Verkauf
Besichtigungen Eigennutzer, Notar-Termin, Übergang. Darlehensrückzahlung.
Cashflow-Timing
| Monat | Phase | Cashflow |
|---|---|---|
| 0 | Ankauf, EK-Einsatz | −44.767 € |
| 1 | Sanierung Tranche 1, Zins | −21.904 € |
| 2 | Sanierung Tranche 2, Zins | −21.904 € |
| 3 | Sanierung Tranche 3, Zins | −21.904 € |
| 4 | Sanierung-Restposten, Zins | −821 € |
| 5 | Vermarktung, Zins | −821 € |
| 6 | Verkauf netto, Tilgung Loan | +65.099 € |
| Nettozufluss vor Steuer | +13.907 € | |
Vorzeichen: − = Mittelabfluss, + = Mittelzufluss. Monat 6 enthält Verkaufserlös 244.167 € minus Darlehensrückzahlung 179.068 €.
Investment-ThesisStärken · Risiken · Exit-Optionen
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Investment-Thesis
Stärken, Risiken & Exit
Stärken
- Einkauf 12 % unter Markt-Median für unsanierte Wohnungen in 38120
- Kein WEG-Blocker — Zustimmungspflicht entfällt (TE §8)
- Zustand vollständig dokumentiert — keine Überraschungs-Risiken
- Eigene Handwerker-Pipeline (Bleta Innenausbau, Stefan) — verlässliche Termine & Preise
- 15 % Sicherheitspuffer bereits im Sanierungsbudget enthalten
- Lage Weststadt — 247 Vergleichsobjekte 2024–2025, stabile Nachfrage
- Track Record: 3 erfolgreich abgeschlossene Immobilienhandel-Projekte
- Plan B Buy & Hold trägt Cashflow positiv (+105 €/Mo.)
Risiken & Gegenmaßnahmen
- Heizung Bj. 1998 — im Budget als Anpassung eingerechnet, kein Komplett-Tausch nötig
- Kein Balkon — Premium entfällt, Verkaufspreis bewusst auf Median (nicht Q75)
- Stränge ggf. erneuerungsbedürftig — 8.000 € Pufferposition reserviert
- Zinsrisiko bei 6 Monate Halte — Festzins vereinbart, kein Floater
- Käufermarkt 2026 weicher — Sicherheitsmarge 5,7 % vorhanden, Plan B greift
- Sanierungsverzögerung — Pufferposition Zeit + Festzins entkoppeln Cost-Risiko
- Marktpreisrückgang — Stress-Test bei VP −10 % bleibt grenzwertig profitabel
Exit-Strategien
- Primärer Exit (Mon. 6): Verkauf an Eigennutzer-Familien zu 255.000 € — Nachfrage durch Kita/Schule fußläufig
- Sekundärer Exit (Mon. 9–12): Preisreduktion auf 240.000 €, Break-Even, Verlustfreier Ausstieg
- Plan B (Mon. 6+): Vermietung 13 €/m², Cashflow +105 €/Mo., Refinanzierung in B&H-Darlehen
- Plan C (worst case): Verkauf als Anlageobjekt an Investor zu 220.000 € (4,4 % Brutto-Rendite)
- Notausstieg: Rückabwicklung Notar-Termin innerhalb 2 Wochen nach Beurkundung möglich
- Quick-Win Option: Weiterveräußerung im Rohzustand an Mit-Investor +20.000 € Marge
- Diversifikation: Tranche-Modell Sanierung — Stop-Out nach Phase 1 möglich
"Kalkulierbarer Deal mit belastbarem Puffer und mehrfach abgesichertem Exit. Keine Red Flags."
ImmobilienhandelUnternehmensvermögen
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Erfolgsbilanz
Portfolio — Immobilienhandel
Projektübersicht (Day Real Estate UG)
| Projekt | Adresse | Verkauf | GIK | Verkaufspreis | Gewinn | Dauer |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B50 | Bültenweg 50, 38106 Braunschweig | Feb 2026 | 106.500 € | 123.500 € | 17.000 € | 10 Mo. |
| M46 | Militschstraße 46, 38124 Braunschweig | Okt 2025 | 204.500 € | 235.000 € | 30.500 € | 7,5 Mo. |
| TUNICA9 | Tunicastraße 9, 38114 Braunschweig | Dez 2024 | 164.500 € | 209.500 € | 45.000 € | 6,5 Mo. |
Laufend: J13 — Juliusstraße 13, 38118 Braunschweig · Ankauf 125.000 € · VP Plan 234.500 € · In Sanierung
Ø Gewinn
30.800 €
Pro abgeschl. Projekt
Ø Dauer
8 Mo.
Von Ankauf bis Verkauf
Erfolgsquote
100 %
3/3 erfolgreich abgeschlossen
Gesamtgewinn
> 90.000 €
Über alle abgeschl. Projekte
Bestand · Privatvermögen
Portfolio — Langfristige Immobilieninvestition
Bestandswohnungen (vermietet)
| Objekt | Größe | Kaltmiete/Mo. | €/m² | Miete p.a. |
|---|---|---|---|---|
| Im Alten Dorfe 4a, 38112 Braunschweig | 76 m² | 850 € | 11,18 € | 10.200 € |
| Kreuzkampstraße 32, 38114 Braunschweig | 55 m² | 860 € | 15,64 € | 10.320 € |
| Gesamt | 131 m² | 1.710 € | — | 20.520 € |
Cashflow (monatlich)
| Objekt | Nettomiete | + NK | − Annuität | − Hausgeld | = Cashflow |
|---|---|---|---|---|---|
| Im Alten Dorfe 4a | 850 € | + 225 € | − 742 € | − 298 € | + 35 € |
| Kreuzkampstraße 32 | 860 € | + 250 € | − 500 € | − 230 € | + 330 € |
| Gesamt | 1.710 € | + 425 € | − 1.242 € | − 528 € | + 365 € |
Beide Wohnungen vollvermietet. Positiver Gesamt-Cashflow von 365 €/Monat.